A cura dell’Arch. Roberto Nuti
Iscritto all’Albo degli Architetti di Latina n. 586
Esperto nella gestione urbanistica e catastale degli interventi 110%
Chi ha beneficiato del Superbonus 110% potrebbe pensare che, una volta chiusa la pratica, sia tutto risolto.
È una convinzione legittima. Eppure, da qualche settimana, molti proprietari stanno ricevendo una comunicazione inaspettata: una lettera dell’Agenzia delle Entrate.
Non si tratta di un errore né di una truffa, ma di una richiesta formale per verificare se, dopo i lavori, la rendita catastale dell’immobile risulta ancora coerente con la realtà.
“Perché preoccuparsi adesso?”
“Non ho toccato i muri, solo aggiornato gli impianti”
“Perché nessuno lo ha detto prima?”
Queste sono le domande che lo Studio si sente fare ogni giorno. Questo report nasce per dare risposte, con chiarezza e senza inutili allarmismi.
Cosa sta facendo l’Agenzia delle Entrate
A partire da marzo 2025 è iniziata una campagna nazionale di controlli sulle rendite catastali degli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Il principio è semplice: se i lavori hanno aumentato in modo permanente il valore dell’immobile (es. fotovoltaico, pompe di calore, salto di classe energetica), allora potrebbe esserci l’obbligo di aggiornamento al Catasto. È il concetto di “compliance catastale”: un invito a mettersi in regola prima di un accertamento formale. Le prime lettere sono già state inviate e chi le ha ricevute ha solo 30 giorni per rispondere. (Fonte: Circolare CNI n. 276/2025 – Agenzia delle Entrate, marzo 2025)
Chi rischia davvero?
Le lettere non arrivano a caso. I destinatari sono selezionati sulla base di: • dati incrociati tra bonus, APE post-operam e Catasto
• impianti tecnologici rilevanti (es. fotovoltaico ≥ 3 kW, pompe di calore, solare termico)
• rendite rimaste “inspiegabilmente” basse dopo interventi di valore
Anche senza modifiche edilizie, chi ha migliorato l’immobile con impianti permanenti può essere soggetto a verifica. Fino al 2023, si pensava che solo chi interveniva sui muri dovesse aggiornare la rendita, ma questo non è più vero: dal 2024, anche gli impianti possono fare la differenza.
Le conseguenze se si ignora la lettera
Chi non risponde rischia:
• aggiornamento d’ufficio della rendita con criteri generici
• sanzione tra 1.032 e 8.264 euro
• richiesta di restituzione del bonus in presenza di difformità
• blocco nelle cessioni del credito o nelle eventuali vendite immobiliari
(Riferimenti: art. 1, comma 336 L. 311/2004 – D.lgs. 472/1997 – D.lgs. 23/2011)
Il “ravvedimento operoso”: una via d’uscita
Agire prima di un accertamento permette di mettersi in regola con: • una semplice pratica catastale (DOCFA)
• una sanzione ridotta a circa €172 (1/6 del minimo)
Questo è il cosiddetto “ravvedimento operoso”: un piccolo passo oggi per evitare grattacapi domani.
Perché non se ne è sentito parlare prima?
Fino a poco tempo fa mancava una normativa chiara sull’obbligatorietà dell’aggiornamento catastale. Solo con la Legge di Bilancio 2024 e la Circolare CNI 276/2025 è stato chiarito che anche gli impianti tecnologici impattano sulla rendita. Nessuna colpa ai proprietari o ai tecnici: la normativa si è evoluta, e oggi serve semplicemente restare aggiornati.
Cosa si può fare subito
Lo Studio Tecnico Nuti propone un processo strutturato in due fasi, pensato per tutelare il cliente e garantire la massima trasparenza.
Fase 1 – Verifica tecnica preliminare
Analizziamo la documentazione già disponibile per valutare se l’intervento eseguito rientra tra quelli per cui è obbligatorio aggiornare la rendita catastale.
◦ Se non è necessaria la variazione, viene redatta una dichiarazione tecnica firmata che attesta la conformità della situazione.
◦ La dichiarazione viene trasmessa via PEC all’Agenzia delle Entrate, a garanzia della Sua posizione in caso di controlli futuri.
Fase 2 – Aggiornamento catastale
Se dalla verifica risulta che l’aggiornamento è necessario, si procede direttamente con la predisposizione e trasmissione del Docfa, inclusi gli adempimenti fiscali, i diritti e l’assistenza fino alla registrazione.
Conclusione
Il Superbonus ha migliorato abitazioni in tutta Italia, ma ha introdotto anche nuovi obblighi fiscali e tecnici. Uno di questi riguarda l’adeguamento della rendita catastale, nei casi in cui i lavori realizzati hanno comportato un aumento del valore dell’immobile superiore al 15%.
Molti proprietari non ne erano consapevoli, anche perché il quadro normativo è stato chiarito solo nel 2025, con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 38133 del 7 febbraio.
Oggi, la campagna di controllo è già entrata nel vivo: l’Agenzia delle Entrate ha iniziato ad inviare comunicazioni mirate ai proprietari che, dopo gli interventi agevolati, non risultano aver aggiornato la rendita catastale.
Le prime comunicazioni sono partite da aprile e hanno interessato province tra cui Roma, Napoli, Reggio Calabria, Treviso.
Il piano prevede di superare le 50.000 verifiche entro l’autunno 2025.
Quando la comunicazione arriva, si hanno solo 30 giorni per rispondere, e spesso con margini ridotti di intervento.
Agire prima, invece, consente di prevenire controlli e tutelare i benefici fiscali ottenuti, accompagnati da un tecnico di fiducia.
Lo Studio Tecnico Nuti ha già seguito decine di casi simili con metodo e professionalità. Conoscere la normativa, leggere correttamente la documentazione e accompagnare il cliente passo dopo passo: questo è il nostro lavoro.
Per informazioni o per attivare la verifica tecnica preliminare:
info@studiotecniconuti.it | 📱 WhatsApp 340 489 2865
“Agire con lucidità oggi significa evitare problemi domani.”
Arch. Roberto Nuti
Fonti: Agenzia delle Entrate – www.agenziaentrate.gov.it | Consiglio Nazionale Ingegneri – Circolare n. 276/2025 | Edilportale.com, Fanpage.it – marzo/aprile 2025
