Frazionare un appartamento ad Aprilia significa dividerlo in due unità separate, ognuna con ingresso, impianti e dati catastali propri. Per la legge è un intervento di manutenzione straordinaria, purché volumetria e destinazione d’uso restino invariate, ma la pratica cambia secondo le opere. Se non tocchi le strutture né i prospetti basta una CILA, se li tocchi serve una SCIA. A lavori finiti arriva l’aggiornamento al catasto con il Docfa. Sono passaggi da fare nell’ordine giusto, e le norme che seguono sono lette sul testo vigente al 4 ottobre 2026.
Frazionamento di un appartamento ad Aprilia: che titolo serve
Il frazionamento rientra nella manutenzione straordinaria. Lo dice l’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia, che comprende il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere. Le superfici delle singole unità possono cambiare, e anche il carico urbanistico. Due cose però devono restare ferme: la volumetria complessiva dell’edificio e la destinazione d’uso originaria.
Il frazionamento è manutenzione straordinaria solo se non cambiano né la volumetria complessiva né la destinazione d’uso.
Le pratiche edilizie di un frazionamento le presenta un tecnico abilitato, che le assevera sotto la propria responsabilità. Il titolo dipende da cosa tocchi: tutto ruota attorno alle parti strutturali e ai prospetti.
| Cosa prevede il progetto | Titolo | Norma | Diritti di segreteria ad Aprilia |
|---|---|---|---|
| Nuovi tramezzi, secondo bagno o cucina, senza toccare le strutture | CILA | art. 6-bis | 100 euro |
| Aperture in muri portanti o modifiche ai prospetti | SCIA | art. 22, comma 1 | 150 euro |
| Aumento di volume o cambio di destinazione d’uso | Non è un semplice frazionamento | art. 3 | Da verificare con il SUE |
Gli importi vengono dalla delibera della Giunta di Aprilia del 2021. È una delibera del 2021, quindi l’importo va confermato al momento della pratica.
CILA: quando le strutture restano intatte
La CILA è una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato. Il tecnico attesta che i lavori rispettano gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi. Attesta anche che non vengono toccate le parti strutturali. Presentata la comunicazione, i lavori partono senza attendere un provvedimento del Comune. Se la ometti, la sanzione è di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la presenti spontaneamente a lavori in corso.
SCIA: quando toccano strutture o prospetti
Una porta aperta in un muro portante cambia le regole. Lo stesso vale per una nuova finestra sulla facciata. In questi casi serve la SCIA, che ha efficacia immediata: il Comune controlla nei trenta giorni successivi. Con opere strutturali entra in gioco anche la sismica. Aprilia è in zona 2B secondo la classificazione della Regione Lazio, e in zona 2 l’istanza sismica passa dalla piattaforma regionale OPENGENIO.
Frazionare un appartamento ad Aprilia: cosa verificare prima
La pratica edilizia non è il primo passo. Prima di disegnare i tagli serve capire se l’immobile si può dividere davvero. Le verifiche si fanno sui documenti, non a colpo d’occhio.
- Stato legittimo. Planimetria catastale, titoli edilizi storici e atto di provenienza devono raccontare lo stesso appartamento. Una difformità preesistente va risolta prima, non dopo il frazionamento.
- Requisiti igienico-sanitari. Ogni nuova unità deve rispettare altezze, superfici, aerazione e illuminazione. Il riferimento è il D.M. 5 luglio 1975, con le deroghe dell’articolo 24 del Testo unico.
- Impianti. Ogni unità ha bisogno di impianti autonomi o adeguati. L’impresa installatrice rilascia la dichiarazione di conformità.
- Regolamento di condominio. Va letto prima di progettare: può contenere limiti sul numero di unità o sull’uso delle parti comuni.
Sulle dimensioni minime dei nuovi alloggi bisogna distinguere i livelli. A livello statale l’articolo 24 del Testo unico consente al progettista di asseverare, a condizioni precise, altezze minime fino a 2,40 metri e monolocali fino a 20 metri quadrati per una persona o 28 per due. Piano regolatore e regolamento edilizio di Aprilia possono dire altro. Per questo la verifica passa dallo sportello unico per l’edilizia del Comune, non da una tabella generica. Il cambio d’uso, per esempio trasformare un negozio in appartamento, segue regole proprie e non rientra nel frazionamento.
Prima si controlla che l’appartamento sia in regola, poi si disegna la divisione.
Frazionamento e Docfa: l’aggiornamento al catasto
Divisa l’unità, il catasto deve rispecchiare la nuova situazione. L’Agenzia delle Entrate ricorda che va dichiarata in catasto ogni variazione che richiede di riesaminare categoria, classe e consistenza dell’unità, come accade quando la si divide in due. La dichiarazione è predisposta da un professionista abilitato con la procedura Docfa. Il termine è di trenta giorni dalla fine della variazione. Se è tardiva, si applicano le sanzioni.
Le tasse catastali sono di 70 euro per ogni immobile oggetto di autonomo censimento, secondo la scheda dei costi del servizio. Ognuna delle due unità viene censita con la propria categoria, classe e rendita. Il Docfa è il cuore delle pratiche catastali di un frazionamento. Per vendere una delle due unità servono dati e planimetrie conformi allo stato di fatto: l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 li richiede a pena di nullità dell’atto.
Con la CILA c’è una comodità. L’articolo 6-bis, comma 3, prevede che la documentazione per la variazione catastale, se allegata alla fine lavori, sia inoltrata dal Comune all’Agenzia delle Entrate.
C’è poi l’agibilità. Per gli interventi che possono influire su sicurezza, igiene e risparmio energetico, l’articolo 24 prevede la segnalazione certificata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura. Tra gli allegati ci sono anche gli estremi della dichiarazione di aggiornamento catastale. Spetta al tecnico valutare se il tuo intervento la richiede.
| Passaggio | Quando | Cosa serve |
|---|---|---|
| Verifica documentale | Prima del progetto | Visura, planimetria, titoli edilizi, regolamento di condominio |
| CILA o SCIA | Prima dei lavori | Progetto e asseverazione del tecnico abilitato |
| Pratica sismica | Con opere strutturali | Istanza su OPENGENIO, in zona 2B |
| Docfa | Entro 30 giorni dalla fine della variazione | Dichiarazione del tecnico e tasse catastali |
| Agibilità | Entro 15 giorni dai lavori di finitura, se richiesta | Segnalazione certificata con attestazioni e dichiarazione impianti |
Se il frazionamento è già stato fatto senza titolo
Capita che un appartamento sia stato diviso anni fa, magari da un precedente proprietario. In quel caso il primo passo è la verifica dei documenti. Si confronta lo stato di fatto con i titoli edilizi e con la planimetria catastale. L’esito dipende da cosa è stato fatto, quando e in che zona.
Un frazionamento senza titolo rientra tra gli abusi edilizi: prima di vendere conviene regolarizzarlo, così edilizia e catasto raccontano lo stesso immobile.
Domande frequenti sul frazionamento ad Aprilia
Frazionare un appartamento richiede sempre la CILA?
No. La CILA vale se le opere non toccano le strutture e non cambiano volumetria e destinazione d’uso. Se intervieni su parti strutturali o sui prospetti serve la SCIA. Se aumenti la volumetria o cambi la destinazione d’uso, il frazionamento esce dalla manutenzione straordinaria e il titolo va valutato con il tecnico.
Dopo il frazionamento serve aggiornare il catasto?
Sì. La variazione dello stato dell’immobile va dichiarata in catasto con la procedura Docfa, predisposta da un tecnico abilitato. Il termine è di trenta giorni dalla fine della variazione. Le due unità hanno poi dati catastali separati, con una rendita ciascuna.
Posso dividere l’appartamento se vivo in condominio?
Dipende dal regolamento di condominio e dai lavori previsti. Il regolamento può contenere limiti sul numero di unità o sull’uso delle parti comuni. Per questo va letto prima di progettare. Il tecnico lo confronta con il progetto e con i documenti dell’immobile.
Chi presenta la pratica di frazionamento?
La CILA e la SCIA le presenta un tecnico abilitato, che le assevera sotto la propria responsabilità. Anche il Docfa è predisposto da un professionista abilitato. Il tecnico segue quindi il frazionamento dal progetto fino all’agibilità, e al proprietario restano i documenti dell’immobile da mettere a disposizione.
